La ministra de Vivienda, Michelle Sol, anunció que se está solicitando a las empresas constructoras incorporar viviendas de interés social desde $40,000 dentro de sus nuevos proyectos urbanísticos. La propuesta busca ampliar la oferta para familias de menores ingresos, en un país donde las estadísticas oficiales reflejan una importante brecha habitacional. Sin embargo, el desafío no consiste únicamente en construir viviendas de bajo precio, sino en garantizar que sean accesibles, habitables y financiables para los hogares que más las necesitan
El Gobierno salvadoreño busca involucrar directamente a las empresas constructoras en la producción de viviendas de interés social, mediante una estrategia que pretende incorporar unidades con precios desde $40,000 dentro de los nuevos proyectos urbanísticos que se desarrollen en el país.
La iniciativa fue expuesta por la ministra de Vivienda, Michelle Sol, durante su intervención ante la Asamblea Legislativa, donde explicó que el Gobierno está solicitando a los desarrolladores inmobiliarios incorporar diferentes segmentos de precios en sus proyectos, con el propósito de ampliar las alternativas habitacionales para las familias que tienen dificultades para acceder al mercado inmobiliario.
La funcionaria señaló que las conversaciones con las constructoras comienzan desde la etapa de los permisos de construcción, momento en que se plantea la incorporación de una combinación de viviendas de distintos valores.
“Lo que estamos haciendo para poder impulsar la vivienda de $40,000 a los constructores se les pide que, al hacer su plano, su proyecto de vivienda, puedan hacer un mix de diferentes precios, que hayan precios desde $40,000, desde $60,000 hasta $100,000”, manifestó Sol.
La ministra adelantó que esta política continuará durante 2027 y mencionó que se prepara un proyecto urbanístico de considerable tamaño en la zona de Huizúcar, donde se contempla la construcción de viviendas con precios de entre $40,000 y $45,000.
“Se está trabajando en que cada proyecto que se va a impulsar este próximo año, que tengan ese mix de vivienda, ya viene uno bastante grande en la zona entre Huizúcar y viene bastante vivienda de $40-45”, expresó.
La propuesta representa un intento de influir en la composición de la oferta inmobiliaria privada, de manera que los proyectos no estén dirigidos exclusivamente a compradores con mayor capacidad económica, sino que también contemplen unidades destinadas a segmentos de menores ingresos.
Sin embargo, todavía no se ha precisado qué porcentaje de cada proyecto deberá reservarse para viviendas de interés social, cuántas unidades se pretende construir ni cuáles serán los mecanismos para garantizar que sus precios resulten accesibles para las familias que más las necesitan.
Un déficit habitacional que alcanza a más de 1.4 millones de hogares
La importancia de la iniciativa se entiende al observar las dimensiones del problema habitacional salvadoreño.
Un estudio del Banco Central de Reserva (BCR), elaborado con información del VII Censo de Población y VI de Vivienda 2024, determinó que El Salvador registra un déficit habitacional total de 1,482,826 hogares, equivalente al 77.2 % de los hogares contabilizados en el país.
Esta cifra comprende dos componentes que deben diferenciarse: el déficit cuantitativo y el cualitativo.
El déficit cuantitativo alcanza a 212,473 hogares que necesitan una solución habitacional diferente, debido a que carecen de una vivienda adecuada o habitan en condiciones consideradas irrecuperables. Dentro de este grupo, el censo identifica 689 hogares sin vivienda y 211,784 que residen en lugares irrecuperables o en condiciones de hacinamiento crítico.
Por otra parte, el déficit cualitativo comprende 1,270,353 hogares que disponen de una vivienda, pero necesitan mejoras, ampliaciones o modificaciones en sus condiciones físicas y estructurales para alcanzar niveles adecuados de habitabilidad.
Esta distinción es fundamental para evaluar la política anunciada por Vivienda, porque la construcción de nuevas casas puede contribuir a reducir el déficit cuantitativo, pero no resuelve por sí sola las deficiencias de infraestructura, espacio y servicios básicos que afectan a más de un millón de hogares.
El estudio también permite dimensionar la desigualdad económica que acompaña el problema. Los hogares con déficit cuantitativo registran ingresos mensuales promedio considerablemente inferiores a los de las familias que cuentan con condiciones habitacionales adecuadas, lo que limita su capacidad para adquirir una propiedad mediante créditos hipotecarios convencionales.
El desafío de construir casas que realmente puedan pagar las familias
El precio de $40,000 mencionado por Michelle Sol coincide con uno de los segmentos de financiamiento preferencial del Fondo Social para la Vivienda (FSV).
La institución dispone de programas para facilitar la adquisición de viviendas nuevas mediante condiciones especiales para determinados compradores. Entre ellas se contempla una tasa de interés anual del 4 %, financiamiento de hasta el 100 % y plazos de hasta 30 años para viviendas de hasta $40,000, siempre que el solicitante cumpla los requisitos establecidos.
Estas condiciones pueden representar una oportunidad para trabajadores que tienen ingresos formales y capacidad de pago suficiente para asumir un crédito hipotecario.
El FSV también contempla alternativas para trabajadores del sector informal, aunque con condiciones de financiamiento diferentes.
La ministra ha señalado que las cuotas mensuales pueden variar según el precio de la vivienda y las condiciones del préstamo. Para una propiedad de $40,000 financiada sin prima, la mensualidad puede aproximarse a los $200, según las referencias expuestas por la funcionaria.
No obstante, una cuota de esa magnitud no necesariamente está al alcance de todos los hogares que necesitan una vivienda. La estabilidad de los ingresos, las deudas existentes y los gastos familiares determinan la capacidad real de asumir una obligación hipotecaria a largo plazo.
Por ello, el desafío de la política habitacional no consiste únicamente en conseguir que las constructoras ofrezcan viviendas más económicas, sino en asegurar que los potenciales compradores puedan adquirirlas y mantenerlas sin comprometer su estabilidad financiera.
También será necesario garantizar que las unidades de menor precio tengan condiciones adecuadas de construcción, acceso a agua potable, electricidad, saneamiento, transporte y otros servicios esenciales.
CASALCO estima que se necesitan 400,000 viviendas por debajo de los $100,000
La preocupación por la disponibilidad de viviendas económicas también ha sido planteada por el sector privado.
El presidente de la Cámara Salvadoreña de la Construcción (CASALCO), José Antonio Velásquez, sostuvo recientemente que la mayor parte de la demanda habitacional del país se concentra en viviendas con precios inferiores a los $100,000.
Tomando como referencia un déficit cercano a las 500,000 viviendas, el dirigente empresarial estimó que sería necesario construir alrededor de 400,000 unidades con precios inferiores a los $100,000 para atender buena parte de esa demanda.
Velásquez también explicó que uno de los principales temas abordados en las conversaciones con el Gobierno ha sido la agilización de los trámites de construcción, debido a que los procesos administrativos inciden en el costo final de los proyectos.
A estos factores se suman el precio de los terrenos, la urbanización, los materiales y la mano de obra, elementos que determinan el valor de venta de las propiedades.
La posición de CASALCO evidencia que el problema no se limita a la disponibilidad de créditos hipotecarios. También existe la necesidad de generar condiciones para que las empresas puedan desarrollar proyectos a precios inferiores, sin comprometer su viabilidad económica.
La agilización de permisos podría contribuir a reducir costos, pero será necesario determinar si esos ahorros se trasladan efectivamente al comprador y no se quedan únicamente en los márgenes de los desarrolladores.
Una política que deberá demostrar resultados
La propuesta de Michelle Sol de incorporar viviendas de $40,000 en proyectos privados representa una oportunidad para ampliar la oferta habitacional destinada a familias de menores ingresos. También reconoce que el mercado inmobiliario necesita una mayor diversificación de precios para responder a las condiciones económicas de la población.
Sin embargo, el alcance de la iniciativa dependerá de su ejecución y de la capacidad del Gobierno para establecer mecanismos de seguimiento y evaluación.
Entre los aspectos que todavía requieren mayor precisión están la proporción de viviendas económicas que deberán incluirse en cada desarrollo, el número de unidades que se construirán durante 2027, los criterios de selección de los beneficiarios y las condiciones de ubicación y servicios de los nuevos proyectos.
También será importante determinar cuántas de estas viviendas podrán ser adquiridas efectivamente por familias que actualmente no tienen acceso a financiamiento hipotecario.
La política habitacional necesita, además, contemplar soluciones para los 1.27 millones de hogares que enfrentan déficit cualitativo, mediante programas de mejoramiento, ampliación, reparación y acceso a servicios básicos.
En este sentido, la construcción de viviendas nuevas debe complementarse con medidas que permitan mejorar las condiciones de quienes ya tienen una propiedad, pero viven en espacios inadecuados o con deficiencias estructurales.
El anuncio de Vivienda abre una discusión necesaria sobre el papel que deben desempeñar el Estado y la empresa privada frente a uno de los principales problemas sociales y económicos del país.
La verdadera dimensión de esta política no se medirá por la cantidad de proyectos que anuncien viviendas de $40,000, sino por el número de familias que logren acceder a una casa digna, con financiamiento sostenible y condiciones adecuadas de habitabilidad.
